Nghi rửa tiền qua đầu tư bất động sản (BĐS): Mối lo gây sốc

Đầu tư BĐS cao cấp nhằm rửa tiền, cất giữ tài sản?

PV: Thưa ông, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa dẫn lại báo cáo thị trường của CBRE năm 2018 cho biết, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.

So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%; phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. HoREA cho rằng, việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Ông bình luận thế nào về nhận định trên?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi không bất ngờ với nhận định của HoREA. Những nhận định của họ hoàn toàn không sai. Đến một lúc nào đó, tất cả những vấn đề liên quan tới các hoạt động mua bán BĐS tại phân khúc cao cấp này cần phải được làm sáng tỏ vì những lý do sau:

Thứ nhất, phân khúc thị trường BĐS cao cấp là phân khúc đa số người dân Việt Nam không thể với tới được. Đây là phân khúc dành cho các đại gia, những tỷ phú đô la của Việt Nam. Chỉ những người rất nhiều tiền ở Việt Nam mới có thể tham gia đầu tư, mua bán.

Điều đáng nói, trong những năm vừa qua, phân khúc này lại hoạt động khá sôi nổi, thu hút nhiều nhà đầu tư có tiền của ở các lĩnh vực khác nhau và có giá giao dịch rất cao tại Việt Nam.

Trong số đó, bên cạnh những đại gia đầu tư nhằm mục đích kinh doanh, buôn bán, cũng có không ít những người đầu tư vì mục đích khác, không loại trừ khả năng rửa tiền thông qua các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, dòng tiền đi vào phân khúc này cũng có nhiều nguồn khác nhau, có nguồn tiền trong sáng, lành mạnh, tiền từ làm ăn chân chính, nhưng cũng có cả những dòng tiền có được từ những hành vi bất hợp pháp, từ tham nhũng, tiêu cực, từ buôn gian bán lậu…

Thứ hai, tại Việt Nam, các giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn vẫn được thực hiện bằng tiền mặt. Chính vì chưa có quy định cụ thể trong khi cơ chế giám sát, thực thi còn lỏng lẻo nên việc kiểm soát dòng tiền giao dịch bằng tiền mặt rất khó khăn. Đây là điều kiện thuận lợi cho các hoạt động rửa tiền.

Đặc biệt, BĐS lại là kênh đầu tư hợp pháp mà những người tham gia không phải chứng minh nhiều thứ rườm rà. Thông qua hình thức đổ tiền đầu tư, nhiều khu đất, nhiều tòa nhà đã được các đối tượng sử dụng như công cụ giao dịch, mua bán có giá trị lớn, giúp việc biến tiền “bẩn” trở thành tiền “sạch”, tiền chuyển từ túi người này qua túi người khác một cách dễ dàng, thuận lợi.

Bản chất ở đây là họ đem một va ly tiền “bẩn” đi mua nhà, mua đất và khi giao dịch thành công, họ lại mang nhà đi bán, khi đó người mua nhà trả tiền cho họ bằng tiền mặt hay qua chuyển khoản ngân hàng đều trở thành tiền “sạch”. Như vậy, mọi dấu vết của tiền “bẩn” trước đó đã được xóa sạch hoàn toàn. Rửa tiền qua mua bán BĐS không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà đang diễn ra ở tất cả các nước trên thế giới, đặc biệt là Mỹ.

Thứ ba, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cao cấp là một loại hình BĐS nằm giữa BĐS nhà ở và BĐS kinh doanh. Chủ sở hữu những BĐS nghỉ dưỡng, loại hình BĐS cao cấp nhất, mỗi năm chỉ đến đó ở 10-15 ngày.

Thời gian còn lại được giao cho chủ đầu tư quản lý và cho thuê lại. Như vậy, nếu đầu tư vào loại BĐS này họ vừa có thể kinh doanh nhưng cũng lại vừa là chủ sở hữu BĐS cho cá nhân. Vì thế, đây là loại hình đầu tư rất hấp dẫn.

Đặc biệt với những người có tiền của, thay vì phải bỏ tiền vào khách sạn nay có thể về nhà mình nhưng vẫn được phục vụ với dịch vụ chất lượng tương tự khách sạn 5 sao, ở những vị trí hoàn hảo cho du lịch. Điều này rõ ràng không có gì thú vị hơn.

Tuy nhiên, như đã nói, nếu muốn đầu tư vào phân khúc BĐS này thì phải là những người có rất nhiều tiền, hoặc phải là những nhà đầu tư có khả năng vay được tiền từ ngân hàng, đại bộ phận dân chúng có thu nhập bình dân không thể với tới được. Nói cách khác, số người giàu thật sự có thể tham gia vào phân khúc này không phải là nhiều trong xã hội.

Như vậy, trong trường hợp sức hút từ phân khúc này bị đẩy lên quá mức so với nhu cầu thật sẽ có nguy cơ kích ảo trên thị trường BĐS, khiến sản phẩm thuộc phân khúc này có thể bị rơi vào tình trạng dư cung, gây hậu quả rất lớn cho chính phân khúc BĐS cao cấp này.

Từ ba lý do nêu trên, những cảnh báo của HoREA là hoàn toàn phù hợp.

Nguy cơ bán tháo BĐS rất nguy hiểm

PV: Trong những năm gần đây, khi thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh, thì thủ đoạn rửa tiền trong lĩnh vực này cũng nhiều lần được gián tiếp đề cập. Đây là cách thức giúp những đồng tiền bẩn được khoác vỏ bọc hợp pháp. Tuy nhiên, đây là lần đầu tiên nghi vấn rửa tiền (tiền tham nhũng, tội phạm) vào bất động sản được đề cập thẳng thắn. Theo ông, nếu xem xét kỹ vấn đề này, liệu có ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản nhà nước do tham nhũng?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đúng vậy. Hoạt động rửa tiền thông qua đầu tư BĐS từng được người ta đề cập tới nhiều, nhưng theo những cách khác, hoặc phải tự ngầm hiểu với nhau về sự tồn tại của loại hình rửa tiền bất hợp pháp này.

Đây đúng là lần đầu tiên chúng ta thấy nghi vấn rửa tiền vào BĐS được đề cập thẳng thắn bởi một tổ chức chính thống về lĩnh vực BĐS, cho thấy hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực này đã được nhận diện và sẽ được giám sát chặt chẽ.

Như đã nói, thực hiện giao dịch qua việc mua bán BĐS chính là một cách nhằm che giấu nguồn gốc của dòng tiền bất hợp pháp, tài sản do phạm luật mà có. Vì thế, nếu kiểm soát được các hoạt động rửa tiền trong BĐS cũng đồng nghĩa với việc giúp tăng thu hồi tài sản tham nhũng, góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả toàn diện của cuộc phòng, chống tham ô và tham nhũng ở Việt Nam.

PV: Khi vụ bê bối trốn thuế, rửa tiền “Hồ sơ Panama” bị phanh phui, nhiều quốc gia trên thế giới đều lo ngại thị trường bất động sản hạng sang có thể trở thành “cỗ máy” rửa tiền cho các công ty nước ngoài. Một nghiên cứu của chuyên gia kinh tế Vũ Quang Việt cũng chỉ ra một con số giật mình, 33 tỷ USD của Việt Nam đã bị chảy ra nước ngoài không hợp pháp chỉ trong vòng 6 năm qua. Trong đó, có nghi vấn tiền được chuyển ra nước ngoài để mua BĐS. Nếu nhận diện được các thủ đoạn rửa tiền qua BĐS trong nước thì có giúp hạn chế được hiện tượng tiền đổ ra nước ngoài để mua BĐS không? Muốn ngăn chặn việc này thì phải làm thế nào, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Cho tới nay, số tiền được chuyển ra nước ngoài mua BĐS là bao nhiêu vẫn chưa được cơ quan quản lý nào thống kê chính thức. Tuy nhiên, tôi cho rằng, con số 3 tỷ USD được công bố mới đây chỉ là số tiền chuyển sang Mỹ để mua BĐS, sẽ còn nhiều số tiền như vậy được chuyển ra các thị trường khác như Úc, Singapore... để mua nhà.

Theo luật đầu tư của Việt Nam, việc chuyển tiền ra nước ngoài mua BĐS là trái pháp luật, do đó những người muốn mua nhà ở nước ngoài phải thực hiện chuyển tiền thông qua các giao dịch ngầm. Việc thực hiện chuyển tài sản ra nước ngoài thông qua các tổ chức ngầm sẽ giúp họ tránh được sự quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý.

Trên thực tế, nếu cho phép rửa tiền vào BĐS trong nước thì có thể sẽ giúp hạn chế được tiền chảy ra nước ngoài. Đặc biệt, đối với những khối tài sản có được từ tham nhũng, từ kinh doanh bất chính, thông qua thế giới ngầm, họ có thể dễ dàng chuyển khối tài sản đó ra nước ngoài để tránh bị điều tra, thu hồi của các cơ quan chức năng. Chính vì vậy, theo suy đoán của tôi, số tiền trên chỉ là phần rất nhỏ trong tổng số ngoại tệ đang bị ngầm tẩu tán khỏi thị trường trong nước.

Nhưng như tôi đã nói, đã là tiền bẩn, tức là tiền có được từ nguồn không chính đáng, tiền này không được hoan nghênh. Với những dòng tiền có nguồn gốc không rõ ràng nếu có giữ lại ở trong nước cũng không giúp ích gì cho nền kinh tế mà ngược lại còn có nguy cơ tạo ra những khủng hoảng, làm lũng đoạn nền kinh tế.

Bởi lẽ, đây không phải là những đồng tiền tạo ra từ lao động, từ môi hôi nước mắt của người lao động, mà nó được hình thành từ các hoạt động phi pháp, tham nhũng, từ buôn lậu… Do đó, bản thân dòng tiền này sẽ luôn có sự biến động rất mạnh, tác động rất xấu cho nền kinh tế.

Vì thế, cần phải đẩy mạnh thanh tra, giám sát mạnh, quyết liệt truy tìm nguồn gốc dòng tiền để xử lý triệt để các trường hợp vi phạm pháp luật, bảo đảm cho nền kinh tế có môi trường hoạt động lành mạnh, bền vững. Vì lý do trên, tôi vẫn giữ quan điểm là phải thực hiện nghiêm chỉ đạo của Chính phủ từ cách đây nhiều năm, buộc các giao dịch lớn phải thực hiện thông qua chuyển khoản, hạn chế giao dịch bằng tiền mặt.

Như vậy, khi bỗng nhiên có một khoản tiền lớn được chuyển vào trong ngân hàng thì các cơ quan an ninh tiền tệ quốc gia và bản thân các ngân hàng sẽ kiểm soát được ngay nguồn gốc dòng tiền giao dịch trong hệ thống, nhằm hạn chế sự lưu thông của các dòng tiền không rõ nguồn gốc trên thị trường.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã có các quy định như vậy thì cũng vẫn chỉ là mong muốn từ phía chủ quan chúng ta, còn việc các ngân hàng có sẵn sàng và thực hiện nghiêm các quy trình kiểm soát, kiểm tra nguồn gốc dòng tiền thực hiện giao dịch tại ngân hàng hay không lại là việc của ngân hàng và nó có liên quan tới các quy định pháp luật về phòng chống rửa tiền của Việt Nam.

Để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời nhằm siết chặt các quy định trong quản lý ngân hàng, tránh để BĐS trở thành công cụ, là môi trường cho tội phạm lợi dụng, thao túng, biến thành công cụ rửa tiền, thì cần quy định bắt buộc các ngân hàng khi thực hiện các giao dịch chuyển khoản có giá trị lớn phải báo cáo về Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan an ninh tiền tệ quốc gia.

Nếu xác định đó là nguồn tiền sạch, tiền có được từ những nguồn thu chính đáng thì rất cần được khuyến khích. Ngược lại, nếu đó là dòng tiền bẩn, thì tuyệt đối không khuyến khích, không hỗ trợ các hoạt động rửa tiền và những hoạt động bất hợp pháp phải được ngăn chặn. Khi thực hiện được như vậy, sẽ hạn chế được tiền bẩn chảy vào BĐS, cũng đồng thời giúp kiểm soát được những nhà đầu tư đang ngấm ngầm chuyển một lượng tiền lớn ra nước ngoài.

PV: Trong trường hợp phân khúc cao cấp trong thị trường bất động sản được thúc đẩy nhờ rửa tiền thì không chỉ một lượng tiền bẩn từ tham nhũng, buôn lậu ma túy, buôn người… được “rửa sạch”, mà xu hướng này còn đang làm tăng ảo giá bất động sản, khiến người dân mất cơ hội sở hữu nhà và gây ra nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội khác. Trong trường hợp đó, kịch bản nào có thể xảy ra với thị trường BĐS? Trong trường hợp xảy ra đổ vỡ thì những nguy cơ, hệ lụy có thể nhìn thấy trước là gì, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Trước hết, tôi phải khẳng định, không phải dòng tiền nào đổ vào BĐS cao cấp cũng đều là tiền bẩn, tiền từ tham nhũng, tiền không có nguồn gốc rõ ràng. Tôi không có thống kê chính xác về tỉ lệ tiền bẩn chảy vào BĐS là bao nhiêu và tỉ lệ tiền sạch là bao nhiêu.

Do đó, không thể khẳng định có bao nhiêu phần trăm trong tổng số tiền đổ vào BĐS cao cấp là tiền có nguồn gốc từ phạm pháp. Nhưng vẫn có thể khẳng định, nếu phân khúc cao cấp trong thị trường bất động sản được thúc đẩy nhờ rửa tiền thì không chỉ một lượng tiền bẩn từ tham nhũng, buôn lậu ma túy… được “rửa sạch” mà còn gây ra những hệ lụy vô cùng lớn đối với thị trường BĐS và nền kinh tế.

Như đã nói, tiền do phạm pháp thì thường thiếu tính ổn định, dễ bị biến động mạnh do tiền có thể đổ vào khu vực này nhưng cũng có thể đổ vào khu vực khác. Với sự lưu chuyển khó lường như vậy, nó dễ làm tăng ảo giá bất động sản, gây ra những biến động mạnh trong BĐS.

Chính sự ra vào, biến động mạnh, không ổn định của dòng tiền này cũng có thể tác động trực tiếp tới thị trường BĐS nghỉ dưỡng thuộc phân khúc cao cấp.

Một khi có biến động, dòng tiền từ phân khúc này bị rút ra, sẽ dẫn tới tình trạng bán tháo các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đến lúc đó sẽ tạo ra cú sốc, gây khủng hoảng nghiêm trọng tại chính phân khúc thị trường đó. Do đó, tác động nhìn thấy trước hết chính là những tác động từ sự thiếu ổn định của thị trường BĐS.

Đối với nền kinh tế cũng vậy, khi nguồn tiền có gốc rễ không hợp pháp thì việc sử dụng đồng tiền này cũng không ổn định, không có kế hoạch, vì thế nó có thể đổ vào mọi ngõ ngách của nền kinh tế, trong đó có cả những mảng tối, những góc khuất và cả các khu vực hoạt động kinh tế ngầm.

Do tính chất phức tạp của dòng tiền cùng với các cách thức hoạt động, nó dễ tạo nên nền kinh tế ảo, có thể làm tăng GDP nhưng đó là tăng trưởng ảo rất nguy hiểm cho sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế.

Kể cả trong lĩnh vực ngân hàng, sự ra vào của dòng tiền này cũng có thể tạo ra dòng vốn ảo, có thể gây biến động trong lĩnh vực ngân hàng, và một khi gặp rủi ro sẽ có nguy cơ gây đổ vỡ, rất nguy hiểm cho nền tài chính quốc gia.

PV: Ông có đề cập tới câu chuyện kinh tế ngầm cũng có khi là môi trường rửa tiền cho những đối tượng phạm pháp, trong khi Chính phủ từng đặt vấn đề quản "kinh tế ngầm". Vậy theo ông, nếu kiểm soát được rửa tiền trong BĐS có giúp kiểm soát được kinh tế ngầm không?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Kinh tế ngầm là nền kinh tế song hành với nền kinh tế chính thức. Các hoạt động kinh tế ngầm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, hiện đang phát triển rất mạnh, nhưng cho tới giờ chúng ta vẫn chưa có được một nghiên cứu cụ thể nào về kinh tế ngầm.

Tại Trung Quốc và nhiều nước trên thế giới, người ta coi kinh tế ngầm giống như một "ngân hàng trong bóng tối". Khác với kinh tế chính thức, những hoạt động kinh tế ngầm hầu hết đều liên quan tới vấn đề chuyển dịch dòng tiền không theo kênh chính thức, ví dụ như giao dịch rửa tiền, buôn lậu, trao đổi hàng hóa, thỏa thuận mua bán...

Gắn với các hoạt động ngầm là sự kết nối với thế giới tội phạm, những hoạt động phạm pháp, nó hoạt động không tuân theo một quy tắc hay quy định pháp luật nào. Chính vì thế, việc kiểm soát kinh tế ngầm là rất khó, việc xóa sổ được thế giới ngầm còn khó hơn nhiều.

Mặc dù vậy, Chính phủ vẫn cần có biện pháp để kiểm soát các hoạt động ngầm. Kiểm soát kinh tế ngầm ngoài mục đích làm giảm thiểu những rủi ro cho nền kinh tế thì đây còn là biện pháp giúp Việt Nam chống tham nhũng hiệu quả hơn. Đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, nếu các hoạt động ngầm trong giao dịch BĐS được kiểm soát thì sẽ kiểm soát được hiện tượng rửa tiền trong lĩnh vực này.

Như đã nói, nếu kiểm soát được dòng tiền vào BĐS và cho phép những dòng tiền sạch vào khu vực này sẽ tạo ra sự ổn định trong phát triển BĐS, kể cả với thị trường BĐS cao cấp, giúp nhà đầu tư không phải đối mặt với cầu ảo.

Tôi đang lo ngại có một cầu ảo trong phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi đang có tình trạng hàng ra tới đâu là cháy tới đó, trong khi thực tế thì đại bộ phận dân chúng không thể tiếp cận được với sản phẩm thuộc phân khúc này. Vậy ai là người tiếp cận, mua được loại BĐS này? Liệu có hiện tượng đẩy cầu ảo, nhằm mục đích rửa tiền cho những đối tượng phạm pháp hay không?

Phát triển thị trường BĐS phân khúc cao cấp sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển, tuy nhiên tôi luôn nhấn mạnh, đó phải là nhu cầu thật. Trong trường hợp đó chỉ là cầu ảo, nó sẽ hút các nguồn lực từ nền kinh tế tập trung vào phân khúc, cùng với đó ngân hàng cũng sẽ bị cuốn theo. Rất nhiều nguồn lực của ngân hàng thay vì giúp người dân có nhà, có cửa, giúp ổn định an sinh xã hội thì lại đổ vào phân khúc đầu tư đầy rủi ro và trở thành công cụ của các hoạt động phạm pháp.

PV: Xin cảm ơn ông!

Link gốc: https://vietnambiz.vn/nghi-rua-tien-qua-dau-tu-bds-moi-lo-gay-soc-117219.html