Tôi đang sống ở chung cư Luxcity Quận 7, trải nghiệm về việc vận hành của ban quản trị quản lý chung cư thì mới thấy rằng báo chí viết về tình trạng lạm quyền - rút ruột - xem mình là vua là điều dễ thấy ở các chung cư.
Theo luật định khi mua nhà chung cư thì người mua đóng ngay vào lúc mua là 2% giá trị căn hộ để đưa vào quỹ bảo trì, ví dụ căn hộ mua 3 tỉ thì đóng 2% * 3 tỉ = 60 triệu/căn. Nhà chung cư có 500 căn thì quỹ này sẽ là 60 triệu * 500 căn = 30 tỉ đồng, có những khu chung cư có nhiều tòa có hàng ngàn thậm chí nhiều ngàn căn nên quỹ bảo trì lên đến vài trăm tỉ đồng là điều bình thường. Số tiền quỹ bảo trì này sẽ được ban quản trị đại diện cư dân chung cư quản lý và vận hành.
Việc quản trị và quản lý nhà chung cư được pháp luật quy định, có chỉnh sửa nhiều lần cho phù hợp thực tế, vì mâu thuẫn đã xảy ra dường như là phổ biến ở các chung cư về vấn đề quản trị và quản lý nhà chung cư. Chung cư càng lớn có quỹ bảo trì khủng thì mâu thuẫn càng nhiều, vì cốt lõi vấn đề là sự MINH BẠCH không đạt được. Xã hội có một nghề mới "kiếm ăn rất được" là nghề quản trị chung cư, kiếm ăn rất được là do các kẻ hở trong cơ cấu tổ chức, vận hành, giám sát trong ban quản trị, là do người dân sống ở chung cư thì thiếu cập nhật kiến thức nên thờ ơ thôi mặc kệ và pháp luật vẫn còn chưa đủ quy định chặt chẽ để chế tài, ví dụ pháp luật vẫn lấp lửng vừa xem ban quản trị chung cư là một mô hình đặc thù, rồi lấy mô hình công ty cổ phần để áp dụng nên khá rối rắm, thà rằng xem là doanh nghiệp và dùng luật doanh nghiệp để chế tài thì rõ ràng dễ hành xử.
Nhà chung cư có 2 khoản tiền rất lớn:
+ Một là, khoản tiền từ quỹ bảo trì như đã trình bày ở trên.
+ Hai là, khoản tiền thu/chi từ tất cả các hoạt động vận hành nhà chung cư ví dụ nguồn thu từ phí quản lý tòa nhà, các nguồn thu dịch vụ có trong tòa nhà (quảng cáo, cho thuê, giữ xe...), nguồn thu từ việc cho thuê diện tích sử dụng chung...
Ban quản trị sẽ đại diện cư dân lên kế hoạch, tổ chức thực hiện, thuê đơn vị quản lý vận hành (nếu có), kiểm tra giám sát tất cả hoạt động tài chính và phi tài chính với mục tiêu thỏa mãn hơn 50% cư dân ở chung cư là đạt theo pháp luật.
Tuy nhiên kẻ hở quá lớn ở đây mà bất kỳ ai làm doanh nghiệp đều nhận ra đó là ban quản trị không chịu sự giám sát từ bất kỳ ai. Tức là ban quản trị toàn quyền trong các quyết định lên kế hoạch - tổ chức thực hiện - thuê đơn vị quản lý vận hành - và tự giám sát, nên hiện tượng "vừa đá bóng vừa thổi còi" là điều hiển nhiên, đó là kẻ hở trong quản lý. Thử hỏi nắm trong tay quỹ bảo trì chung cư vài chục vài trăm tỉ đồng và hơn nữa là nguồn thu ổn định từ khâu quản lý chung cư hàng tỉ đồng/tháng và toàn quyền quyết định, không bị giám sát thì đến kẻ khù khờ nhất cũng biết chỗ "kiếm ăn" được.
Pháp luật cũng có quy định để ràng lại kẻ hở này và khi sai phạm nghiêm trọng cũng đã đưa vào tội hình sự để xử lý ban quản trị làm sai, đó sẽ là hình phạt nghiêm khắc cho những ai tham lam quá độ.
Luxcity Quận 7 vừa tổ chức ban quản trị chung cư và đã được pháp luật công nhận ban quản trị nhiệm kỳ 2, và là "cái may hay cái rủi" tôi không rõ, đó là 100% ban quản trị nhiệm kỳ 1 đã chuyển sang nhiệm kỳ 2.
Tôi và nhiều cư dân ở Luxcity Quận 7 đã yêu cầu mong muốn chính đáng của mỗi cư dân nơi đây là cần MINH BẠCH số liệu tài chính trong suốt thời gian qua, các hợp đồng thuê mướn, các chứng từ gốc, các cơ sở pháp lý từ Đất Xanh chuyển sang... để kiểm tra lại, gọi là một dạng kiểm toán nội bộ vì chúng tôi nghi ngờ con số.
Lý do chúng tôi nghi ngờ là thứ nhất, chi phí thì quá lớn ở nhiệm kỳ 1, khi mà chung cư vẫn còn trong thời gian bảo hành phần lớn các hạng mục, nếu với cách chi tiêu thế này thì bắt đầu nhiệm kỳ 2 này chung cư hết bảo hành từ chủ đầu tư thì con số sẽ lớn hơn gấp ba gấp năm thì quỹ bảo trì gần 18,5 tỉ đồng sẽ hết nhanh, khi đã hết quỹ bảo trì thì mỗi lần có sự cố trong tòa nhà thì cư dân sẽ góp tiền chia bình quân để có tiền sửa chữa. Lý do thứ hai là nguồn thu từ vận hành quá nhỏ so với tiềm năng của một chung cư có 3 tòa là block A, block B (chung cư bình thường) và block C (officetel) với tổng số lượng 532 căn.
Chi phí thì quá lớn trong thời gian chung cư vẫn còn được bảo hành từ chủ đầu tư, nguồn thu thì quá nhỏ bé so với tiềm năng của một chung cư có 532 căn, vậy nguyên nhân là do đâu, nếu theo doanh nghiệp thì đầu tiên phải nói rõ là do năng lực của ban giám đốc yếu kém, với doanh nghiệp thì thường các CEO sẽ xin từ chức trước khi bị sa thải mà ta hay đọc trên báo chí. Nhưng theo đánh giá nội bộ ban quản trị Luxcity Quận 7 thì điểm đạt KPIs nhiệm vụ là 7,5/10 điểm và dường như vẫn "thẩm du" tinh thần, tự hào về thành tích này.
Khi cư dân Luxcity Quận 7 đòi hỏi sự MINH BẠCH thì ban quản trị đã làm gì?
- Một, cho xóa ngay group Facebook là cầu nối từ 2018 đến 2021 giữa cư dân - ban quản lý tòa nhà - ban quản trị, là cầu nối giải quyết những vụ việc hàng ngày rất nhanh chóng hiệu quả. Sau đó trưởng ban quản trị Luxcity Quận 7 trả lời là group Facebook bị hacker tấn công, sau đó hacker xóa group, một câu trả lời đầy tự tin nhưng không biết ngượng vì lời nói dối. Xã hội ngày nay nói dối nó thật sự là xấu xí, bố mẹ nói dối thì con cái sẽ noi theo.
- Hai, BQT cho làm lại ngay số liệu báo cáo tài chính để in ra và ôi thôi rồi, kế toán chuyên nghiệp của ban quản trị làm báo cáo tài chính như bà bán cá ngoài chợ vậy, số liệu rối rắm, rối não đến cả người viết là cô kế toán khi được hỏi số liệu còn chẳng biết nó là cái gì cơ mà, thì làm sao cư dân đọc hiểu được. Và nhất là khi cư dân nhập lại trên excel thì số liệu chênh nhau đến vài trăm triệu đồng, thêm nữa là con số vô cùng đánh đố người có học hành bài bản vì lối viết báo cáo theo kiểu bà bán cá ngoài chợ như ban quản trị có chia sẻ vì kế toán yếu chuyên môn, mà thực ra bà ngoài chợ viết rất dễ hiểu đấy nhé.
- Ba, đã cho tổ chức buổi họp đột xuất giữa ban quản trị và cư dân Luxcity Quận 7. Và cũng như hàng chục cuộc họp đột xuất với cư dân, lần này BQT cũng có những lý do chính đáng và hết lòng phụng sự cư dân bằng lời nói êm dịu. Hàng chục cuộc họp trước đều có kết quả giống nhau là lời hứa gió bay vì cũng đã xoa dịu phần nào "nỗi đau" của cư dân, rồi cư dân đâu ai có thời gian mà theo dõi việc thực hiện các cam kết, rồi cũng đi vào lãng quên. Nhưng lần này khác, chúng tôi là những người làm việc bài bản, vào đầu cuộc họp đột xuất tôi xin phép phó ban quản trị là quay lại buổi họp và nhận lời đồng ý tôi đã quay lại tường tận và đăng lên Youtube, cũng như tường thuật chu đáo ở link web https://www.luxcityq7.com/2021/04/cap-nhat-nhanh-thong-tin-buoi-hop-dot-xuat-giua-bqt-va-cu-dan-luxcity-ngay-23-04-2021.html . Đây như là bằng chứng được lưu giữ mãi mãi cho đến khi Youtube phá sản, để mỗi cư dân có thể xem lại ban quản trị hứa những gì trong cuộc họp và làm những gì sau cuộc họp, cư dân cần giải pháp, cần hành động cho ra kết quả chứ không cần những lời hứa đẹp đẽ rồi đi vào hư vô.
Những cư dân Luxcity Quận 7 tử tế, giỏi chuyên môn đã cùng nhau kiểm tra lại số liệu tài chính trong suốt thời gian qua nhưng việc đó không đơn giản, vì muốn có chứng từ gốc cần có sự đồng ý của Ban quản trị. Theo BQT phát ngôn là có hơn 7,5kg chứng từ gốc từ 2018 đến nay ai muốn kiểm tra thì xuống ban quản lý kiểm tra nhưng nay thì cư dân không thể đơn giản tiếp cận chứng từ gốc, vì hiện nay có nhiều cư dân đã sẵn sàng đối soát với 7,5kg chứng từ đó và có cư dân còn khẳng định đến 750kg còn không sợ chứ mà hù dọa 7,5kg, tất cả cần MINH BẠCH cho cư dân Luxcity Quận 7.
Số liệu tài chính quá khứ là để kiểm toán, còn tôi thì hướng đến số liệu hiện tại và tương lai, tôi đề nghị sẽ tặng phần mềm quản lý thu/chi, sổ quỹ online trong buổi họp đột xuất ngày 23/04/2021 và đã được trưởng ban quản trị Luxcity đồng ý cho kế toán áp dụng, để cư dân giám sát thu/chi, sổ quỹ mọi lúc mọi nơi nhưng sự thực vào thực tế thì gian nan vô cùng, kết quả là đến nay kế toán của ban quản trị vẫn chưa nhập liệu vào phần mềm tôi tặng - việc nhập liệu thì học sinh lớp 5 đã làm được. Chi tiết về quá trình số hóa tài chính ở Luxcity Quận 7 có thể đọc Hành trình chuyển đổi số dữ liệu thu chi quỹ bảo trì Luxcity Quận 7 nhằm tăng năng suất và sự minh bạch: có dễ dàng? https://www.luxcityq7.com/2021/04/so-hoa-du-lieu-thu-chi-quy-bao-tri-luxcity-quan-7.html
Chúng ta là cư dân ở Luxcity Quận 7 và chúng ta có quyền được MINH BẠCH để từ đó có tính HIỆU QUẢ và YÊU THƯƠNG nhau. Đó là quyền lợi chính đáng của mỗi cư dân Luxcity Quận 7.
Nhưng,
Khi chúng ta đòi hỏi quyền lợi đó thì có một bộ phận nick ảo, hay thành phần quá khích đã tìm mọi cách ngăn chặn việc làm đúng của chúng ta, ảnh dưới là minh họa. Theo thành phần này thì những đòi hỏi gì chính đáng, đúng pháp luật là hành vi kích động chửi bới, là phản động...!???
Cuối cùng tôi khẳng định là cư dân Luxcity Quận 7 lần này phải đạt được "Minh bạch - Hiệu quả - Yêu thương", nếu nội bộ không giải quyết được thì sẽ nhờ đến tòa án. Sẽ không có chuyện cho qua loa như cả nhiệm kỳ 1 vừa qua.
